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Análisis y Prevención en Criminología Económica

El desarrollo de las sociedades se ve expresado entre otras cosas, en las mejoras a la calidad de vida de la población, lo que incluye elementos como infraestructuras inmobiliarias (viviendas y espacios comerciales), nuevos o mejorados. Sin duda alguna, el sector inmobiliario es un importante mercado para la inversión y por ello es también de gran atractivo para el negocio fiduciario. Libertades y riesgos de la fiducia existen en todas las categorías que distinguen el amplio rango de posibilidades del Fideicomiso, pero, ¿Cuáles son las consideraciones especiales del Fideicomiso Inmobiliario en prevención y control de legitimación de capitales y financiamiento al terrorismo?

Un fideicomiso inmobiliario es aquel en el cual una o más personas denominadas fideicomitentes, transfieren a un agente fiduciario, un patrimonio constituido por bienes o haberes, con fines de desarrollo inmobiliario. El patrimonio fideicometido puede incluir: terrenos, urbanizaciones, espacios comerciales, proyectos, fondos para la construcción, otros bienes y haberes; todo esto a favor de terceros beneficiarios, o de los mismos fideicomitentes en condición de beneficiario, o de fideicomisarios cuando se perfeccione una transferencia de propiedad en la extinción del fideicomiso. El objeto de este fideicomiso es la construcción o administración de un desarrollo inmobiliario, donde los beneficiariosrecibirán una proporción de la unidad terminada o los dineros que resulten de alquileres o arriendos

En Argentina, se ha indicado que cerca del 85% de los proyectos de obra del sector de la construcción, se han estructurado jurídicamente a través de la figura del Fideicomiso.

En Latinoamérica, los fideicomisos como vehículo para el sector inmobiliario son de amplia aceptación, por ejemplo en Argentina, se ha indicado que cerca del 85% de los proyectos de obra del sector de la construcción, se han estructurado jurídicamente a través de la figura del Fideicomiso. Según las propias características del fideicomiso inmobiliario argentino, se le ha categorizado como: Fideicomiso Financiero Inmobiliario, cuando se realiza a través del mercado de capitales; y Fideicomiso Al Costo, en atención al beneficio que perciben los inversores por su participación al comienzo de la obra, con un valor inicial inferior al que tendrían que aportar si adquirieran el mismo inmueble en obra terminada.

En México los Fideicomisos Inmobiliarios son claves en la inversión del sector, donde se le ha denominado como Las Fibras.

De igual forma, en México los Fideicomisos Inmobiliarios son claves en la inversión del sector, donde se le ha denominado como Las Fibras (Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces). Estos vehículos jurídicos actúan en el mercado de capitales, de manera similar al «Real Estate Investment Trusts” (REIT) que desde 1960 se encuentran operando en los Estados Unidos. Estas Fibras, fueron concebidas desde su inicio como instrumentos de fomento al desarrollo inmobiliario, tomando forma a través del fideicomiso y teniendo como único fin la adquisición o construcción de bienes inmuebles destinados al arrendamiento o a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento, así como otorgar financiamiento para esos fines con garantía hipotecaria se los inmuebles arrendados.

 

 

En Perú, al cierre de 2013, la demanda de fideicomisos inmobiliarios estuvo cerca del 20%, además de los fideicomisos de construcción en 14%.

Otras jurisdicciones con una tradición más reciente en Fideicomisos, empiezan a mostrar un crecimiento en el sector, tal como ocurre en Perú,  donde al cierre de 2013, la demanda de fideicomisos inmobiliarios estuvo cerca del 20%, además de los fideicomisos de construcción en 14%;  con un crecimiento global de 18% respecto al año 2012 del total de contratos firmados en Fiducia.

 

 

En una segmentación bajo enfoque de riesgo, podríamos dividir este producto así:

1. Fideicomisos Inmobiliarios en Bienes Raíces:

Integrado por bienes raíces exclusivamente, donde las obligaciones y la utilidad generada pueden estar monetizadas.

Cuando el patrimonio autónomo esté integrado por bienes raíces exclusivamente, donde las obligaciones (cargos financieros por administración) y la utilidad generada pueden estar monetizadas, sin que esto tenga mayor prevalencia sobre los cargos totales a contabilizar en patrimonio. Estos fideicomisos tienen la libertad de incluir terrenos, edificios, casas, centros comerciales, oficinas, hoteles y cualquier otro activo en bienes raíces. Los riesgos para este tipo de fideicomiso son: a) daños, incendios, terremotos, catástrofes y otros siniestros; b) fraudes en la administración de arriendos y/o compra-ventas; c) ocultamiento del origen, propósito y destino de los bienes con fines de legitimación de capitales y financiamiento al terrorismo.

2. Fideicomisos Inmobiliarios en Mercado Monetario:

En este fideicomiso inmobiliario, los recursos monetarios son de mayor prominencia en el total patrimonio, que los activos en bienes raíces.

El patrimonio fideicometido puede estar integrado por activos en bienes raíces y por otros activos monetarios, por ejemplo, fondos a disposición del desarrollo de un proyecto inmobiliario, pero además se puede incorporar pasivos que poseen sobre el patrimonio, tales como hipotecas, factoring, leasing y otros pasivos. En este fideicomiso inmobiliario, los recursos monetarios son de mayor prominencia en el total patrimonio, que los activos en bienes raíces. Son ampliamente utilizados para el desarrollo de nuevos urbanismos, hoteles y centros empresariales. Los desarrollos requieren una atención rigurosa al avance de obra, a fin de que los desembolsos o pagos a las contratistas de la construcción, sea cónsonas con el avance de obra y la planeación del proyecto. 

Este tipo de fideicomiso tiene la libertad de un objeto más amplio, con un patrimonio determinado o determinable de mayor alcance para el sector inmobiliario. En cuanto a los riesgos encontramos: a) daños, incendios, terremotos, catástrofes y otros siniestros; b) interrupción y/o paralización de los avances de obra; c) fraudes en la administración de arriendos y/o compra-ventas; d) fraudes crediticios; e) fraude por desvió de fondos de los desembolsos a otras actividades no relacionadas con el objeto de fideicomiso; f) mezcla de fondos para el pago de materiales de construcción y honorarios de personal obrero con fines de legitimación de capitales y financiamiento al terrorismo; g) ocultamiento del origen, propósito y destino de los fondos con fines de legitimación de capitales y financiamiento al terrorismo.

3. Fideicomisos Inmobiliarios en Mercado de Capitales

Está diseñado para posicionarse en el mercado de capitales como un producto de inversión inmobiliaria, con facilidades de liquidez, rentabilidad y retorno de la inversión.

El patrimonio en este tipo de fideicomiso se compone de acciones, títulos de deuda u obligaciones negociables y otros valores negociables en el mercado de capitales, sobre los bienes raíces y recursos económicos del desarrollo inmobiliario. Los inversionistas actúan bajo la figura de fideicomitente que a su vez puede o no, ser beneficiario y su inversión se encuentra protegida en el fideicomiso que está diseñado para posicionarse en el mercado de capitales como un producto de inversión inmobiliaria, con facilidades de liquidez, rentabilidad y retorno de la inversión según la propia dinámica de los valores negociados. Los fideicomisos inmobiliarios por este medio, tienen la libertad de combinar volúmenes, plazos y rentabilidades de acuerdo a las necesidades y expectativas de cada fideicomitente y/o beneficiario, con sus propios perfiles de inversionista.

Estos fideicomisos pueden conseguir mayor capacidad económica para el desarrollo de proyectos inmobiliarios de gran envergadura, en comparación a otros tipos de fideicomisos que se ciñen a la capacidad de fideicomitentes particulares. Desde luego, el mercado de capitales implica algunos riesgos que le son propios como el riesgo especulativo, pero podemos enunciar los principales riesgos de esta categoría de fideicomisos así: a) riesgo especulativo sobre los valores posicionados; b) riesgo país cuando las inversiones capten o dirijan recursos a nivel internacional; c) fraudes inmobiliarios; d) daños, incendios, terremotos, catástrofes y otros siniestros; e) ocultamiento del origen, propósito y destino de los recursos invertidos con fines de legitimación de capitales y financiamiento al terrorismo.

Medidas de mitigación al riesgo inherente al fideicomiso inmobiliario.

La segmentación antes explicada, permite al agente fiduciario establecer medidas de mitigación al riesgo inherente a cada sub-producto del fideicomiso inmobiliario, para hacer un seguimiento y control idóneo con la naturaleza de la actividad, en combinación con los otros factores de riesgo como: clientes, canales de distribución, zonas geográficas, otros productos y servicios, entre otros factores que pueda considerar relevante al negocio.

 Es posible que la regulación local no incluya taxativamente estas modalidades de fideicomiso inmobiliario, por lo cual, a efectos de la transmisión periódica de información a los entes reguladores, estos fideicomisos se clasificarían en el concepto que mejor le adapte. Para Panamá, por ejemplo, los fideicomisos inmobiliarios en bienes raíces y los fideicomisos inmobiliarios en mercado monetario, se encuentran enmarcados como fideicomisos de administración; mientras que los fideicomisos inmobiliarios en mercado de capitales se pueden clasificar como fideicomisos de inversión.

 

En la República Dominicana, la Ley 189-11 “Para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso”, es la primera legislación sobre el negocio fiduciario en ese país que le vincula directamente al sector inmobiliario

En la República Dominicana, la Ley 189-11 “Para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso”, es la primera legislación sobre el negocio fiduciario en ese país que le vincula directamente al sector inmobiliario, quedando estos fideicomisos bajo supervisión de la Superintendencia de Valores de la República Dominicana. La iniciativa ha permitido que los fideicomisos ganen espacios de forma más activa en las finanzas de esa localidad, operando como instrumento para facilitar la construcción de viviendas.

Como vemos, el negocio fiduciario tiene alternativas convenientes para el desarrollo y gestión inmobiliaria, bajo actos transparentes y legítimos que debe seguir una adecuada identificación de los actores relacionados o partes involucradas, en extensión a la política “conozca a su cliente”, “conozca al cliente de su cliente” y “conozca su fideicomiso”, aplicando rigurosamente la mejor diligencia debida.

 

 

1. Consideraciones Jurídicas sobre la Evolución del Fideicomiso en Argentina. Rodolfo Papa, 2008. http://www.palermo.edu/economicas/cbrs/pdf/1Business03.pdf

2. Las Fibras, gigantes inmobiliarios. http://www.cnnexpansion.com/opinion/2013/03/04/las-fibras-gigantes-inmobiliarios

3. Fideicomisos en 2013 se incrementaron en 18% en relación al 2012 en Perú …“Al cierre de 2013, el sector Inmobiliario fue el que generó una mayor demanda de fideicomisos para La Fiduciaria, con cerca del 20% del total de contratos firmados. Le siguen los sectores Construcción y Minería con 14 y 10%, respectivamente” http://www.americaeconomia.com/economia-mercados/finanzas/fideicomisos-en-2013-se-incrementaron-en-18-en-relacion-al-2012-en-peru

4. El Fideicomiso (Fuente: Periódico El Caribe) Santo Domingo. La figura del fideicomiso comienza a ganar espacio de una forma más activa en el mercado financiero, a partir de la aprobación y puesta en práctica de la Ley 189-11. http://www.bolsard.com/noticias/el-fideicomiso